Жилые комплексы для пенсионеров

Обновлено: 21.09.2024

Перспектива пожить на пенсии в собственном домике, не подорвав свое финансовое и физическое здоровье попытками на него накопить, весьма заманчива, и во многих странах вполне осуществима. Поселки пенсионеров формата 55+ широко распространены в мире, однако сектор такой жилой недвижимости еще не прижился в России.

На данный момент известно несколько попыток администраций различных регионов за государственный счет построить внешне похожие социальные поселки или дома. Однако при внешнем подобии эти объекты лишены основных существенных черт мировых поселений пенсионеров - наличия у поселенцев частной собственности на недвижимость и наличие частной управляющей компании.

Подобные заведения в России традиционно назывались домами престарелых. С точки зрения архитектора, такая недвижимость похожа на специализированную больницу или дом отдыха. Основная нагрузка по обслуживанию и ответственность за здоровье и жизнь постояльцев лежит на обслуживающем персонале.

В мировой практике начало бурного распространения поселений формата 55+ началось с Америки полвека назад. Сегодня поселки пенсионеров (communities 55+) распространены в Европе, Азии, Австралии, Новой Зеландии, Северной Америке. В России с 2014 года начал реализовываться проект формата communities 55+, название которого говорит само за себя - «Поселок 55+». Реализацией проекта занимается корпорация «Русская недвижимость», которая уже начала строительство жилого комплекса формата 55+ в Жуковском районе Калужской области. Путь к реализации проекта был долгим и тернистым. Необходимо было учесть все особенности такой специфичной недвижимости, для этого детально был пересмотрен опыт зарубежных поселков пенсионеров. И важной задачей было правильно проецировать опыт мировой практики под особенности российского рынка недвижимости для пенсионеров.

Какие они, пенсионеры

Для понимания рынка недвижимости для пенсионеров необходимо представлять особенности этой категории населения. В России на пенсию женщины уходят в 55 лет, мужчины - в 60. В Германии мужчины и женщины - в 67 лет, в Японии - в 70 лет. Численность пенсионеров составляет от 20% до 25% всей численности населения и растет с темпом 2% в год. Количество пенсионеров России составляет 32 млн человек, в Москве - 2,54 млн человек, в Санкт-Петербурге - 1,2 млн, в Новосибирске - 0,32 млн. Во всем мире пенсионеры недовольны уменьшением своих доходов и зачастую устраивают по этому поводу митинги протеста.

Однако пенсия не единственный источник доходов пенсионера. Наиболее существенный вклад в богатство пенсионера вносит имеющаяся недвижимость и помощь состоятельных родственников. Это могут быть также заработная плата, накопленные денежные средства, средства от реализации объектов собственности, доходы от сдачи в аренду объектов недвижимости.

Продолжительность жизни на пенсии в России составляет в среднем 16 лет (13 для мужчин и 23 для женщин). На протяжении этого интервала уместно выделить два периода, существенно различающиеся по мироощущению, потребностям и, соответственно, требуемой недвижимости. Младший пенсионный возраст (до 75-80 лет) - самостоятельные, активные. Пытаются работать, увлекаются спортом, развлечениями. Для проживания лучше всего подходят поселки формата 55+.

Основные особенности коммерческих поселков формата 55+

Основная определяющая черта этих поселков - невозможность владения недвижимостью в них для людей моложе 55 лет. Это возрастное ограничение фиксируется правоустанавливающими документами поселения и должно быть оформлено так, чтобы не противоречить действующему законодательству страны, региона. В таких домовладениях пенсионеры ведут хозяйство самостоятельно, семьями, содержат домашних животных, заняты активным отдыхом, развлечениями, спортом, общественной жизнью, если возможно, работой. В некоторых поселках предусмотрены корпуса для «проживания с помощью», куда пенсионеры перебираются в случае необходимости. Наличие правильно оформленного возрастного запрета позволяет поселку долгое время поддерживать однородность состава поселенцев - основу создания комфортного климата поселения. Зачастую правилами внутреннего распорядка ограничивается время пребывания молодежи в поселке - например, не более трех месяцев в году.

Архитектурные особенности поселков 55+

Архитектура, строительные технологии, площади домов сообразуются с местными обычаями, климатом, традициями и не отличаются от принятых в данной местности. Большинство поселков располагается в пригородах больших городов или на небольшом от них расстоянии. Опыт зарубежных коллег показывает, что большие города, так или иначе, становятся донорами подобных поселений. В поселках проживает от 6% до 8% общего числа пенсионеров. Основные поселенцы в допенсионной жизни - городские жители. В городе остаются родные, близкие, друзья, рабочие связи, объекты культурного времепровождения, шопинга, серьезного лечения. Переезжая жить в поселок, жители стремятся не разрывать связи с младшими родственниками и близкими. Забирают на время внуков, принимают гостей.

Окружающий поселок ландшафт должен способствовать наслаждению природой, занятию физкультурой, спортом, увлечениями на природе (пешие, велосипедные и конные прогулки, купание в водоемах, рыбалка, грибная и фотоохота и т.д.). Транспортная доступность поселка должна обеспечивать возможность добраться до города как личным, так и общественным транспортом.

Характерная черта поселков - организованность застройки и однообразие проектов домов. Средняя численность семьи в подобных поселках - 1,7 человека, состоит из людей одного поколения. Поэтому требуемые площади домов обычно меньше, чем для семьи из нескольких поколений, и составляют от 100 до 150 кв. м. Это же относится к площади придомовых участков. Двух-трех соток вполне хватает для удовлетворения потребности выращивать огород и цветы. Повышенная плотность поселения способствует созданию атмосферы содружества. Однако подобные поселения отличает развитая рекреационная и медицинская инфраструктура, обеспечивающая комфортное проживание.

Некоторые поселки (особенно в Новой Зеландии, Австралии) содержат блоки для проживания людей старшего пенсионного возраста, которым требуется «жизнь с помощью». Этот сервис удобней реализовывать в малоэтажных многоквартирных домах. Именно туда перебираются жители поселка по мере необходимости. Требуемое число мест для старших пенсионеров составляет 10-15% от общей численности поселка.

Инфраструктура и управляющая компания

Несмотря на то, что недвижимость в поселке соответствует эконом-классу, инфраструктура поселка, наоборот, довольно обширна. Для повышения рентабельности объектов собственной инфраструктуры численность поселка не может быть маленькой. Маленькие поселки используют услуги общественных заведений, расположенных в непосредственной близости. Услуги управляющей компании соответствуют потребностям поселенцев. Вот примерный перечень нежилой недвижимости и услуг, предлагаемых в таких поселках: медпункт, аптека, магазин, кафе с возможностью доставки на дом, спортивный зал (тренажеры, крытый и открытый бассейны), церковь или часовня, помещение для собраний, кружков, самодеятельности, выступления артистов. Нужен также автобус для подъезда к железнодорожной станции, шопинга в городе или торговом центре. Поселенцы занимаются физкультурой, спортом, развлечениями, работают клубы по интересам, школы для взрослых. Технические службы должны обеспечивать эксплуатацию инженерных сетей, уборку мусора, снега, ремонт фасадов, стрижку газонов, функционирование интернета, телефонной связи, телевидения, а также охрану, пожаротушение, реагирование на вызов по «тревожной кнопке» или браслету. Социальные службы поселения за дополнительную плату должны обеспечивать возможность медицинского и сестринского обслуживания, помощь сиделки, помощь в работах по дому (уборка, ремонт, при необходимости снабжение продуктами, готовой едой, услуги по работе на земле, обслуживанию придомовых территорий).

В подобных поселках отсутствуют «лишние» для них объекты, такие как детские сады, школы, родильные дома.

Управляющая компания - важнейший элемент поселка. Кроме организации быта и работы коммунальных служб, на нее ложится обязанность организовывать занятость поселенцев, функционирование клубов, кружков; приглашать артистов, священников; создавать ощущение общности поселенцев, комфортное мироощущение. Формирование привлекательного образа жизни у жителей, в конечном счете, обеспечивается именно усилиями управляющей компании. Во многих странах именно компании, специализирующиеся на обслуживании подобных поселков, выступают инициаторами создания, организаторами, инвесторами и девелоперами сети подобных объектов.

В разработке концепции проекта «Поселок 55+» были учтены все специфичные особенности этого необычного, но столь нужного для России формата. И сегодня корпорация «Русская недвижимость» уже строит в Жуковском районе масштабный жилой комплекс для пенсионеров «Поселок 55+», в поселке будет проживать 2000 человек старше 55 лет. Сроки реализации проекта - 2014-2016 гг.

Городки для пожилых людей: российский и зарубежный опыт

Мэр Москвы Сергей Собянин предложил создавать во всех районах Центрального федерального округа "городки для пенсионеров". Он заявил, что московские пенсионеры, которые проводят большую часть своего времени за городом, имеют право достойно жить в обустроенных городках со всей необходимой инфраструктурой.

Первый в России городок для ветеранов войны и труда был открыт в поселке Озинки Саратовской области в 2004 г. В городке каждый дом возведен так, чтобы пожилым людям было удобно в нем жить: большая ванная, полный комплект мебели, бытовая техника. Прямо в поселке есть и социальный центр обслуживания пожилых людей. На попечении сотрудников центра - больше тысячи ветеранов. Федеральному бюджету проект "Ветеран" обошёлся в более чем 60 млн. рублей.

В марте 2005 г. в окрестностях Горячего Ключа, на окраине станицы Черноморской (Краснодарский край) был открыт жилой комплекс для престарелых. Четырехлетний проект стоимостью 50 млн. рублей финансировался на средства федерального Пенсионного фонда, краевого и муниципального бюджетов. Уникальность комплекса - в его автономности: здесь есть своя дизельная станция, водонапорная башня и очистные сооружения.

("Кубань сегодня", 15.03.2005)

Комплекс рассчитан на 70 человек, включает несколько комфортабельных коттеджей, пищеблок, медицинский корпус, приусадебный участок и даже зарыбленный пруд.

В Саянском районе Красноярского края в селе Агинское организован "городок ветеранов" - огороженный жилой микрорайон. В нем проживает 120 ветеранов в домиках, каждый из которых рассчитан на двух человек. У каждого дома есть небольшой участок земли, где можно заниматься садоводством. На территории городка есть клуб, библиотека, помещения, где специальный персонал городка помогает ветеранам походить медицинские процедуры. Жильцы городка платят за проживание небольшую сумму, остальные расходы - за счет муниципалитета.

В октябре 2010 г. о планах по возведению социальных городков для пенсионеров заявили власти Псковской области. По словам губернатора Андрея Турчака, социальный городок предполагает возведение комплекса одноэтажных зданий. В штате будут социальные работники, врачи, специалисты службы труда и занятости, волонтеры. Это проект государственно-частного партнерства с привлечением средств банков, Пенсионного фонда, федерального бюджета. Рассматривается также возможность привязать один из пилотных проектов к объекту культурного наследия - заброшенной усадьбе. В рамках проекта она будет восстановлена и заселена.

Зарубежный опыт

Один из проектов такого рода в США - территория The Villages примерно в 40 километрах от Орландо (Флорида), состоящая из массы поселений для активных пожилых людей. В 2007 г. здесь проживали более 75 тысяч человек, и это была самая интенсивно развивающаяся территория США. Большинство поселений имеет формат "55+", то есть недвижимость здесь могут купить только люди старше 55 лет. Основные преимущества: безопасность, хорошая экология, широкие возможности для спорта и отдыха. Здесь нет молодежи и детей (лица до 19 лет могут пребывать не более 30 дней в году), зато есть гольф-поля и рестораны, пешеходные и велосипедные дорожки, фитнес-центры, магазины и т. д.

Пенсионным проектом другого рода является поселение Cottesmore в Южной Калифорнии, рассчитанное на пожилых людей со слабым здоровьем. Оно состоит из частных владений, дома престарелых, медицинского центра, жилья для сотрудников, гостиницы и ресторана. Пенсионерам доступен широкий спектр услуг от помощи сиделок до врачей разного профиля.

Целая деревня для пенсионеров создана в графстве Йоркшир, на севере Англии. Населенный пункт под названием Хартриг Оукс состоит из 152 домиков, в которых живут только пенсионеры. Те, кто уже не может ухаживать за собой, могут переселиться в дом побольше, где им будут помогать медсестры. В деревне есть свой ресторан, кафе, компьютерный центр и маленький магазин. Есть парикмахерская, мастерские и оздоровительный центр. Жители этой деревни платят отдельный взнос, и вся эта маленькая община зависит от притока новых жителей.

Поселение для пенсионеров есть и в Германии - в городке Меппен (Нижняя Саксония). Поселение состоит из 36 одноэтажных домов, приспособленных для жизни пожилых людей. В этих домах в душ помещается кресло-каталка, и у мебели нет мешающих острых углов. Помощь по хозяйству или в случае болезни осуществляет специальная работница, которая также проживает в деревне.

Первые жильцы переехали в Меппен в 2009 г. Дома стоят от 120 до 180 тысяч евро. Последний должен быть продан не позднее 2012 г.

Однако политики и демографы критикуют этот проект. Министерство строительства Германии считает, что данный проект не способствует интеграции пожилых людей в общество.

Крупный жилой комплекс, предназначенный для проживания престарелых, открыт в Окленде (Новая Зеландия). Комплекс занимает 4,3 гектара в южной части города. Он включает многоквартирное здание на 95 апартаментов и 72 отдельно стоящих коттеджа, а также госпиталь на 52 койки. Здесь смогут проживать свыше 300 человек. Стоимость апартаментов составляет от 160-200 тысяч долларов, а стоимость коттеджей - 260-330 тысяч долларов.

Деревни для пенсионеров в разных странах мира: как они устроены

Специальные жилые комплексы или деревни для пенсионеров - тренд, который наблюдается во многих странах. Зачем они нужны и как устроены? Это больше похоже на пансионат, на гостиницу или на больницу? Будет ли вложение в этот тип недвижимости выгодным или это исключительно вариант для достойной старости? Разбираемся на примерах.

Зачем они нужны

Пожилым людям часто бывает тяжело жить одним. Проблему пытаются решить прежде всего любящие родственники, которые навещают стариков или съезжаются с ними. С другой стороны, социальные службы организуют помощь на дому. Но есть и третий вариант: специальные дома или деревни для проживания пожилых людей.

Это могут быть как государственные, так и частные заведения. Часть из них предназначена для тех, кто уже не в состоянии себя обслуживать, - этот тип ближе к медицинскому учреждению. А другая часть нацелена на людей, не утративших самостоятельность. То есть человек находится в ясном сознании, может сам дойти до магазина или порассуждать о сонетах Шекспира. Вот только не с кем. Таким людям может быть интереснее и проще в кругу своих ровесников, а молодое поколение они не хотят обременять своими заботами.

Поэтому идея переселиться в комфортное место, где у них будет много общего с окружающими, встречает у пенсионеров понимание. А девелоперы научились строить такие комплексы с учётом специфики жизни пожилых людей. Часто они ориентированы именно на иностранных пенсионеров - из стран с более высоким доходом.

И ещё один важный резон для существования пенсионных деревень: часто люди в пожилом возрасте живут в домах, которые они купили несколько десятилетий назад. С тех пор дети выросли и разъехались, возможно, супруг умер - и пожилой человек остаётся один в большой квартире. Ему не нужно столько места, поэтому возникает план продать большой дом и купить что-то более компактное. И тут уже можно рассмотреть вариант со специальным жильём для пенсионеров.

Как устроены дома для пожилых

Здания

Это специально построенные дома или жилые комплексы, которые отличаются от обычного жилья и конструктивно, и организационно. Такие деревни часто строят в красивых и экологически чистых местах - на курортах, вблизи гор или моря, рядом с парками. Чаще всего они выглядят как коттеджные посёлки: небольшие домики на ухоженной территории. Но иногда их устраивают и в центре городов - это позволяет пожилым людям вести более активную социальную жизнь.

Например, в Словении жилой комплекс для пожилых людей построили рядом со старинным городком Камником - в окружении невысоких гор, но на ровной территории. Как он выглядит, можно посмотреть на видео.

В современном доме для пожилых обязательно будет лифт, да не простой, а с широкими дверями, чтобы проходило кресло-коляска. Такими же широкими будут и остальные двери.

В деревне Lazaris Mill на Кипре решили обойтись вообще без ступенек, так что даже на второй этаж жильцы поднимаются на лифте.

Хорошее освещение, отсутствие порогов, большие ванные - это базовый набор требований для здания. Сами квартиры, как правило, небольшие, ведь в них будут жить один-два человека. Но это именно квартиры, а не комнаты и тем более не койка в общей палате. То есть человек может обставить жильё по своему усмотрению, он сам себе готовит - если хочет и может, сам решает, что ему смотреть по телевизору и когда ложиться спать.

В таких комплексах или деревнях располагается вся необходимая инфраструктура: кафе, столовая или даже несколько ресторанов и баров, магазины, аптека. Часто там предусмотрена автобусная остановка или есть собственный трансфер до ближайшего города.

Также там устраиваются разнообразные общественные помещения, так как предполагается, что у жильцов будет много свободного времени и желание общаться. Поэтому в комплексах делают конференц-залы и гостиные, организуют библиотеки. Особое внимание уделяется занятиям спортом. Ведь значительная часть жильцов - это активные люди, которые поддерживают свою физическую форму - разумеется, консультируясь с врачами. Поэтому в состав комплекса обычно входят спортзалы, бассейны, также могут быть теннисные корты.

Сервис

Администрация сервисов, как правило, продумывает варианты досуга. Например, британская сеть Retirement Villages Group организует для своих клиентов пешие прогулки, занятия фитнесом, концерты, кружки по интересам: танцы, садоводство, рисование, рукоделие, кино…

В деревне для пенсионеров обязательно предусмотрены варианты помощи и ухода за жильцами. В квартирах есть кнопки вызова персонала, в комплексе обязательно есть медпункт, а жильцов могут регулярно навещать медики или помощники по хозяйству. Как правило, к жильцам приходит уборщица, также им могут приносить еду из ресторана.

Объёмы медицинского ухода зависят от состояния здоровья человека - и оплачиваются соответственно. Если здоровье ухудшается, резидент может перейти на программу более серьёзного ухода или переселиться в «классический» дом престарелых.

В сети Retirement Villages Group это устроено так: круглосуточная срочная поддержка доступна каждому, далее можно купить пакеты услуг, по которым предоставляется уборка, приготовление еды и т. п. Кроме того, можно задействовать услугу ежедневного ухода - она нужна тем, кому сложно себя обслуживать, разбираться с бумагами, выходить из дома 1 .

В венгерской деревне Matra Resort предусмотрены четыре варианта проживания: «Независимая жизнь» - для тех, кто нуждается в минимальной помощи; «Проживание с уходом» - для тех, кому нужна помощь в выполнении повседневных действий; «Дом престарелых» - для людей, которым нужно помогать вставать с постели, есть, одеваться, и «Хоспис» - для тяжелобольных 2 .

Правила

Обычно в правилах таких заведений зафиксировано, что жить в них могут только люди пенсионного возраста, например, не моложе 55 лет. При этом купить квартиру может и более молодой человек - просто жильё будет «ждать» его пенсии или сдаваться в аренду.

Кроме того, правила регулируют возможности приёма гостей: где-то посетители могут свободно оставаться в квартирах жильцов, где-то им предложат ночевать в гостинице.

Делать серьёзный ремонт обычно не разрешается - в этом случае при выселении, вероятно, попросить вернуть квартире первоначальный вид. Но меблировка и декор вполне могут быть оставлены на усмотрение проживающих.

Финансы: с точки зрения жильца

Часть таких комплексов финансируются государством или представляют собой вариант доступного жилья. Однако такие варианты обычно рассчитаны на граждан тех стран, где они расположены. Другая часть существует на коммерческой основе, покупать там объекты могут и иностранцы. Качественные апартаменты продаются по рыночной цене.

Цена покупки

Кипр. В деревне Lazaris Mill в период начала продаж цены на студии стартовали от €90 тыс.; за квартиру с двумя спальнями просили от €130 тыс.

Словения. В ЖК для пенсионеров в Камнике студии стоили от €80 тыс., квартиры с двумя спальнями - от €180 тыс.

Великобритания. В Retirement Villages Group квартиры стоят от £100 до 700 тыс. (€120-850 тыс.). На Rightmove средняя запрашиваемая цена вторички в деревнях для пенсионеров составляет около £300 тыс. (€350 тыс.), а нового жилья - примерно £470 тыс. (€570 тыс.).

Пример жилого комплекса для пожилых в деревне Данчёрч (Великобритания) - один из проектов Retirement Villages Group

Испания. В комплексе Forum Mare Nostrum резиденты должны при заселении внести предоплату от €100 тыс. до 230 тыс. и затем ежемесячно делать взносы от €350 до 950 3 .

Также распространён вариант аренды жилья в таких посёлках.

Расходы на содержание

Текущие платежи бывают весьма существенными.

В Великобритании жильё часто продают на правах лизхолда, и тогда владелец обязан платить за землю, которую он формально берёт в аренду. Например, у компании McCarthy Stone платёж составляет от £400 до 600 в год (€480-720).

Кроме того, есть плата за обслуживание. За скромную квартиру с одной спальней она может составлять £1,5-3 тыс. (€1,8-3,6 тыс.) в год, но за дорогие объекты или при высоком уровне ухода достигает £10 тыс. (€12 тыс.) в год. В частности, в сети Retirement Villages Group жители платят £5-10 тыс. (€6-12 тыс.) в год. Эти средства идут на административные и технические расходы, содержание общих помещений, службу круглосуточных дежурных. Однако коммунальные услуги жильцы оплачивают отдельно.

В США в Senior Living Residences за проживание с уходом платят примерно $3,5-7,5 тыс. в месяц. Если у проживающего наблюдается болезнь Альцгеймера или слабоумия, придётся платить от $5,5 тыс. до 9 тыс. в месяц. В эту сумму включается аренда жилья, оплата коммунальных услуг, административные и технические расходы, уборка, питание, медицинское наблюдение. Не включены в оплату индивидуальные расходы, такие как интернет или парикмахерская. Для сравнения: стоимость ухода в доме престарелых в США- $8-12 тыс. в месяц 4 .

Финансы: с точки зрения инвестора

Преимущества

Для инвесторов дома и деревни для пенсионеров - перспективное направление. Население многих стран мира стареет, а интерес к проживанию в специализированных комплексах растёт. Ключевое преимущество таких объектов - надёжность.

Риелторы, работающие с ЖК для пенсионеров, признаются, что доходность в таких комплексах не выше, чем у других качественных объектов для долгосрочной аренды. Главный плюс в том, что пожилые люди - очень надёжные и дисциплинированные съёмщики, поэтому владелец может не беспокоиться за своевременность платежей или сохранность квартиры.

Кроме того, в этом сегменте недвижимости можно найти варианты с гарантированным доходом. При покупке объекта инвестор сразу же подписывает договор с управляющим, который будет сдавать объект в аренду и выплачивать собственнику определённую прибыль.

Недостатки

Главная проблема такой недвижимости - «плата за выход» (exit fee), которая встречается в некоторых проектах. При перепродаже, а иногда и при субаренде пенсионного жилья УК могут брать комиссию. Хотя некоторые эксперты жалуются на недостаточную прозрачность, крупные компании пишут о «плате за выход» не только в договоре, но и в общей информации о предложении.

В частности, британская Retirement Villages Group взимает 10-15% от цены перепродажи. По данным специализированной благотворительной организации Age UK, некоторые британские компании берут до 30%.

В американской Senior Living Headquarters «плата за выход» может превышать 25% 5 .

Австралийская SimplyRetirement 6 даже приводит таблицу:

Процент от стоимости перепродажи

От 90 дней до 1 года

И дополнительно в этой компании продавец платит 1% в фонд замещения капитала.

Но даже если комиссии за выход нет, продать пенсионную недвижимость сложнее, чем обычную. Ограничение по возрасту существенно снижает ликвидность, ведь купить такой объект может либо пожилой человек, либо инвестор, который будет лишён возможности жить в своей собственности.

Это подтверждают данные Rightmove, полученные в июне 2021 года. Сервис по продаже недвижимости подсчитал, что объекты для пенсионеров в Великобритании, представленные на его сайте, продаются в два раза дольше, чем остальное жильё. А именно, пенсионной квартире требовалось в среднем 83 дня для получения предложения о покупке, тогда как в среднем объекты находили покупателей за 38 дней 7 .

Так брать или не брать?

Многие деревни для пенсионеров дают возможность пожилым людям провести десятилетия на хорошем курорте и в интересной компании. Проблемы пожилых не будут ложиться тяжким бременем на детей, а общение будет в радость.

С точки зрения инвестиций такая покупка тоже может быть выгодной - приносить стабильный доход и определённый процент при перепродаже. Но это недвижимость специфическая, покупателю необходима помощь эксперта, который изучит все возможные подводные камни и просчитает реальную доходность.

Жилые комплексы «пятьдесят плюс» - несбыточная мечта российских пенсионеров?

Проблема достижения пенсионного возраста и перехода в новый социальный статус является общей для всех развитых государств и народов. В большей или меньшей степени в странах предпринимаются меры для предотвращения выпадения существенной части общества из его функционала.

Если говорить о России, то достаточно привести лишь некоторые данные, чтобы понять, насколько далека наша страна от эффективных решений в этом направлении. Судите сами: срок выхода на пенсию для мужской половины наступает в шестьдесят лет, для женской - в пятьдесят пять. Если сравнить со странами Европы, то россияне переходят в пассивный статус на семь-десять лет раньше. Но и увеличение срока выхода на пенсию может для них стать фатальным, поскольку отечественные работодатели не заинтересованы в работе пожилых граждан.

После выхода на пенсию мужчинам в среднем отпущен жизненный срок в тринадцать лет (в Японии к семидесяти годам только наступает право на пенсию), женщинам - в двадцать три года. В начале прошлого года люди, вышедшие на пенсию, составляли четверть населения страны. На их социальные выплаты государство направляет 8,6 процента валового внутреннего продукта тогда, как в других странах - от двадцати до двадцати восьми процентов.

Умудрённые жизнью, объединяйтесь!

Решения проблем пенсионного возраста и оптимизации жизни зрелых людей не ограничиваются одними лишь финансовыми аспектами.

Уже более полувека в мире практикуется своеобразная форма организации пенсионеров для почти общинного проживания и сотрудничества. Так называемые «посёлки пятьдесят плюс» стали для многих пожилых людей оптимальным решением проблемы одиночества, отсутствия взаимопонимания с более молодыми поколениями

Главная заслуга в этом не только благородном, но, как оказалось, и весьма прибыльном деле принадлежит американскому девелоперу Делберту Уэбу. Семидесятилетний предприниматель из штата Аризона, как никто другой из застройщиков того времени, проникся жизненными чаяниями своих сверстников, и вместо стандартного жилья решил предложить обществу новый необычный проект.

Поблизости от города Феникс на бывших сельскохозяйственных угодьях Уэб начал строить жилой комплекс для людей от пятидесяти пяти и старше. Бизнесмен, несомненно, рисковал, вводя возрастной ценз, но его идея создания адекватных пенсионному возрасту условий проживания оказалась очень успешной. Проект отличался особой философией, вылившейся в конкретные условия вступления новых участников в долевое строительство и в требования к параметрам самого посёлка. Особое внимание было уделено разработке правил функционирования и обязательств по отношению к собственникам жилья со стороны управляющей компании.

Девелопер-новатор не пожалел денег на масштабную «раскрутку» проекта, сумев донести свою бизнес-идею до большого числа сограждан. В результате на презентацию, которую он назначил в предновогодние дни шестидесятого года, прибыло сразу десять тысяч заинтересованных людей. Вскоре место строительства нового комплекса захотели посетить ещё около ста тысяч пожилых американцев. Сразу после Нового года в портфеле Уэба оказалось четыре сотни договоров, а через 12 месяцев их уже было более двух тысяч

Первый посёлок «пятьдесят пять плюс» получил имя «Солнечный город». Теперь на его территории расположено двадцать пять тысяч домов с участками, а население составляет порядка пятидесяти тысяч. Нужно признать, что правила, введённые первооткрывателем в целях оптимально удобной и достойной жизни пенсионеров, оказались очень грамотно проработанными и получили распространение в более поздних аналогичных поселениях.

Господин Уэб нашёл оптимальный баланс между интересами своего бизнеса и потребностями общества. Его проект стал примером успешного и мудрого ведения дела. Вскоре его корпорация обеспечила такого рода комплексами ещё два десятка штатов. К двухтысячному году чистая прибыль достигла планки в три миллиарда долларов с высочайшей нормой прибыли - двадцать процентов!

Такой пример не мог остаться незамеченным другими игроками американского рынка недвижимости. Реакция была стремительной. На следующий год после обнародования проекта Уэба его коллега Гарольд Шварц стартовал с комплексом Вилледж Ф1 в штате Флорида. Сегодня - это процветающий город с населением в сто пятьдесят тысяч человек, проживающих в семидесяти пяти тысячах построенных его компанией домов.

В начале шестидесятых комплексы формата «пятьдесят плюс» начали появляться повсюду в Соединённых Штатах. Теперь их суммарное население достигает трёх миллионов - около семи процентов всех американцев, вышедших на пенсию

Выгоду подобного строительства осознали и застройщики Англии: теперь там имеется более восьмидесяти посёлков. Даже далёкая Новая Зеландия взяла идею Уэба на вооружение и предоставили своим пенсионерам три с половиной сотни специализированных поселений. Австралия - и того больше: восемьсот комплексов «пятьдесят плюс». Старая Европа заметно уступает Новому Свету в этом вопросе - там пока посёлки для пенсионеров остаются редкостью.

Анализируя степень распространённости данного явления в мире, аналитики отметили, что практически во всех странах население этих комплексов составляет порядка шести процентов от общего числа пенсионеров. Логично предположить, что и Россия не является исключением. Если бы пожилые люди имели такую возможность, то по соседству со своими сверстниками могли проживать порядка миллиона восьмисот тысяч россиян.

Такие разные сверстники

Естественно, что структура, внешний вид, традиции посёлков в разных странах имеют существенные отличия. В странах, где свободных участков земли мало, строятся в основном многоквартирные здания. Обязательными элементами инфраструктуры являются клиники, клубы, отели, развлекательные заведения, расположенные в домах. Там, где земли достаточно, проектируются малоэтажные и коттеджные комплексы со всеми необходимыми службами и структурами.

Огромная роль в обеспечении полноценной и бесперебойной жизнедеятельности возложена на компании, управляющие посёлками. В их задачи входит не только безукоризненное техническое функционирование домов и коммуникаций, но и предоставление пожилым людям самых необходимых высококвалифицированных услуг в любое время дня и ночи.

Прежде всего, это касается вопросов медицинской помощи, доступности всего спектра медикаментов, услуг по поддержанию домашнего хозяйства и пр. Немаловажным направлением деятельности управляющих компаний стала организация культурной жизни городков, проведение концертов, спектаклей, тематических фестивалей… Учитывая возраст пенсионеров и их ностальгию по впечатлениям прошлых лет, часто проводятся встречи с легендарными кумирами, представителями шоу-бизнеса, знаменитыми спортсменами-ровесниками обитателей городков.

Благодаря усилиям активистов - своих соседей, пожилые люди имеют возможность участвовать в общественной деятельности и в политических процессах. Традиционными являются встречи с ведущими политиками, конгрессменами, влиятельными людьми. Посёлки обеспечиваются центральной и местной прессой, выпускаются собственные периодические издания

Для многих стран развитие данного формата строительства стало решением целого спектра острых вопросов пожилого поколения, возможностью включения активных и обладающих ценными знаниями людей в жизнедеятельность общества, достижением успехов в реализации новых направлений экономики и привлечении в неё финансов заинтересованных в проектах граждан.

Скромное достоинство

Нужно понимать, что формат рассматриваемых комплексов не предполагает «излишеств», роскоши. Здесь превалируют средние показатели материальной обеспеченности, достаточной для получения самых необходимых условий для достойной жизни на склоне лет. Собственники домов в посёлках насыщают свою жизнь занятиями живописью и литературой, цветоводством и растениеводством, с удовольствием ухаживают за домашними питомцами… В домах довольно скромная обстановка, и даже фасады не могут похвастаться разнообразием и красочностью. Но зато их цены соответствуют реальным возможностям пенсионеров - в среднем около пятидесяти тысяч долларов стоит небольшой дом

Обитатели посёлков «пятьдесят плюс» поддерживают семейные и дружеские связи с младшим поколением. Но правила сообщества не позволяют гостям находится на территории комплекса более девяноста дней. Причём, формально это нигде не закреплено, но в большинстве случаев принимается как важное условие проживания пенсионера в посёлке. Все понимают, что таким образом достигается главная цель - обеспечение комфортных условий для жизни тех, для кого эти проекты предназначены.

Финансовый аспект

Традиционно владелец жилья получает его на условиях долевого участия в строительстве. Причём, он вносит две трети суммы, а оставшуюся часть платит компания по управлению посёлком. Таким образом реализуется важнейший принцип мотивации управленца в эффективной профессиональной работе.

Собственник жилья обладает всем спектром прав: возможны сделки купли-продажи и дарения, передачи в залог, и другие действия. Единственное, на что он не имеет прав, это жить в собственном доме до выхода на пенсию или наступления возраста пятидесяти пяти лет. Это правило общее и исключения допускаются в очень редких случаях. Даже, если собственник жилья не дожил до определённого в договоре возраста, молодые получатели наследства не смогут поселиться в комплексе, но имеют право на распоряжение жильём.

Экономика

Если просчитать перспективы этого бизнеса, то проект не будет убыточным при условии оплаты жильцами деятельности ЖКХ и прочих услуг в сумме до семисот долларов в месяц. Если эта оплата выше в два раза, то рентабельность компании приближается к двадцати процентам.

Выяснилось, что в государственных учреждениях для проживания пожилых людей финансирование приблизительно такое же, как на обеспечение жителей комплексов «пятьдесят плюс». Это стало базой для партнёрства бизнеса с государством в решении проблем пенсионеров. Владелец дома в посёлке может оплачивать счета из пенсии или сдачи в найм имеющейся у него недвижимости за пределами комплекса, в чём ему, как обычно помогает управляющая компания.

Россия «вне игры»

Для российских пенсионеров подобные решения недоступны. Проекты не рассматриваются ни государством, ни бизнесом. Наверное, тому есть объективные причины. Поэтому перспективы отечественных пенсионеров далеко не радужны. Обычно люди преклонного возраста не имеют возможности получить поддержку и адекватные их состоянию условия. Если позволяет здоровье и есть, кому помочь, люди коротают остаток жизни в привычных условиях. В ином случае попадают в специализированные государственные учреждения. Некоторые после выхода на пенсию стараются перебраться поближе к природе - в пригороды и сельскую местность. Наиболее состоятельные видят выход в покупке квартир за границей в регионах с благоприятным климатом и более лояльной к старикам политикой правительства.

Впрочем, справедливости ради стоит отметить несколько проектов социального характера, обеспечивших российских пенсионеров жильём по доступным ценам. Недалеко от Саратова в 2004 году пожилые люди смогли приобрести тридцать восемь домов за пятьдесят три тысячи долларов каждый. На побережье Чёрного моря семьдесят счастливых семей поселились в собственных коттеджах, купленных при помощи бюджета Краснодарского края. Ветераны в Красноярском крае получили в подарок целый посёлок с домами на двух хозяев. Пять лет назад был спроектирован, но так и не построен газпромовский проект под Калугой. В данный момент есть надежда на успешную реализацию проекта компании «Скандинавия» - комплекса неподалёку от Санкт-Петербурга.

Неутешительные цифры, впрочем, способствующие проявлению предприимчивости и смекалки со стороны заинтересованных россиян, не желающих на старости остаться сирыми и убогими.

Пенсионерам построят элитный поселок за Новой Москвой

В 70 км от Москвы планируется возвести жилой комплекс для пенсионеров. Строительством специализированного поселка для жителей не моложе 55 лет намерена заняться ГК "Русская недвижимость", для которой консалтинговая компания Strategy Partners Group разработала концепцию проекта.

Идея поселка для людей возрастной категории "55+" основана на зарубежном опыте. "Около 50 лет назад в штате Аризона корпорация Del Webb построила поселок недалеко от столицы штата - города Феникса. Для того, чтобы выделить проект на насыщенном рынке недвижимости, корпорация решила ввести возрастной ценз для резидентов - не моложе 55 лет, - говорится в презентации Strategy Partners Group. - Данный проект стал началом нового этапа в развитии рынка специализированной недвижимости для пожилых людей". Позднее в развитых странах началось массовое строительство жилых комплексов для пожилых людей в форматах Independent Living (Независимое проживание), Assisted Living (Проживание с частичным уходом) и Skilled Nursing (Проживание с профессиональным уходом) и др. "При недостаточном уровне проникновения услуг по уходу за пожилыми людьми в России сложились необходимые предпосылки для развития качественных частных объектов, ориентированных на людей со средним достатком", - уверены авторы проекта.

Согласно презентации Strategy Partners Group, ГК "Русская недвижимость" рассматривает возможность строительства поселка для пенсионеров в Жуковском районе Калужской области в 70 км от Москвы и в 18 км от Обнинска. Земельный участок площадью 20 га расположен в поселке "Городок".

Для жилого комплекса выбрана концепция Continuing Care (Продолжительная забота) с тремя типами жилых объектов: в 70% помещений будут проживать пенсионеры, не требующие ухода, в 20% - пенсионеры с частичным уходом и в 10% - с круглосуточным уходом. "Концепция охватывает совершенно не покрытый на сегодня в РФ сегмент - самостоятельных пенсионеров в возрасте около 70 лет, не испытывающих серьезных проблем со здоровьем и не нуждающихся в сестринском уходе, но имеющих потребность в социализации, чувстве безопасности, внимательном отношении к себе и получении социально-бытовых услуг, - говорится в материалах авторов проекта. - Данная категория лиц сможет надолго связать свою судьбу с поселком, перемещаясь по мере необходимости в корпуса с более высоким уровнем ухода".

Открытие первого корпуса на 350 человек запланировано уже в 2015 году, и увеличение емкости до 1,5 тыс. резидентов - к 2020 году. Поселок будет состоять из четырех трехэтажных домов квартирного типа с апартаментами на 1 тыс. пенсионеров, а также из двух двухэтажных корпусов с безбарьерным пространством с номерами/палатами для проживания 500 резидентов, которым необходима частичная или круглосуточная помощь. Помимо жилой недвижимости, на территории поселка будет построен ряд объектов инфраструктуры: комбинат питания, спортивно-досуговый комплекс и медицинский пункт.

Жилые юниты будут представлять собой современные оснащенные необходимым оборудованием и мебелью апартаменты с домашней уютной атмосферой. В жилых корпусах будут также оборудованы многочисленные помещения общего пользования: комнаты для настольных игр и занятий различными видами хобби, общие гостиные, столовые, кинозалы, специализированный тренажерный зал, крытый бассейн.

Концепция ориентирована, в первую очередь, на коммерческий спрос со стороны пожилых людей, которые готовы платить за проживание 35-45 тыс. рублей в месяц из своих накоплений, за счет средств детей, за счет использования имеющейся квартиры (сдача в аренду, договор иждивения, обратная ипотека и т. д.). Планируется, что минимальная стоимость проживания в поселке составить около 34 тыс. рублей в месяц для пенсионеров, не требующих ухода, 39 тыс. рублей - для пенсионеров с частичным уходом и 43 тыс. рублей - для пенсионеров с круглосуточным уходом. Однако, в Strategy Partners Group и ГК "Русская недвижимость" рассматривают возможность привлечения и "бюджетных" пенсионеров, в случае создания частно-государственного партнерства с властями Калужской области. Проживание "бюджетных" резидентов оценивается в 20-29 тыс. рублей в месяц.

"Проект имеет высокую социальную значимость - в России сегодня нет подобных объектов, тогда как в Европе и США "пенсионные городки" очень распространены. Это может стать уникальной возможностью для пожилых людей, прежде всего москвичей, повысить качество жизни, - говорит генеральный директор корпорации "Русская недвижимость" Игорь Горских в комментарии "РБК-Недвижимости". - Также этот проект может стать первым крупным государственным заказом в области социальных услуг - губернатор Калужской области Анатолий Артамонов поддерживает проект и готов разместить госзаказ на размещение пенсионеров за счет бюджета".

Читайте также: